[Denis MacDougall]: Em 16 de julho de 2022, o Governador Baker assinou legislação relativa à extensão de certas acomodações do estado de emergência, que, entre outras coisas, estende a expiração das disposições permitidas para reuniões abertas até 31 de março de 2023. Especificamente, esta extensão permite que os órgãos públicos continuem a realizar reuniões remotamente sem que haja quórum do órgão público fisicamente presente no local da reunião. e fornecer acesso alternativo apropriado a reuniões remotas. A lei não introduz novas alterações na lei das reuniões abertas, exceto prorrogar a data de expiração das disposições temporárias relativas às reuniões remotas de 15 de julho de 2022 para 31 de março de 2023.
[Unidentified]: Obrigado, Dennis. Ok, Dennis, temos uma descrição de como foi essa reunião que você possa ler em voz alta para que possamos começar antes de entregá-la a Judy? Acho que mantive tudo bem básico. Deixe-me apenas... É muito simples.
[Denis MacDougall]: Treinamento 40B para membros do Conselho de Apelações.
[Unidentified]: Perfeito. Muito obrigado. Judy, todo seu. Olá.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Então, obrigado. Sou Judy Barrett e estou feliz por estar aqui. Estive um pouco envolvido com isso há alguns anos e sei que as coisas estão em espera há algum tempo, então é bom estar de volta. Tenho um conjunto de slides, que suspeito que você provavelmente já esperava, apenas para percorrer um pouco da história da lei e como ela funciona com o conselho, o que acontece antes e depois de um projeto de lei chegar ao conselho. E o que pensei que faria para tentar manter as coisas em movimento, porque tenho certeza de que vocês terão dúvidas, o que é ótimo, foi tentar criar três ou quatro pausas nos slides para parar e responder às perguntas. Então, se você tiver alguma dúvida, seria ótimo se você pudesse esperar até eu chegar a um desses intervalos. E levarei o tempo que for necessário para responder às perguntas. Parece que provavelmente é um pouco mais fácil gerenciar isso dessa maneira. Então você sabe quem eu sou. Eu sou um planejador. Trabalho nesta área há cerca de 35 anos. Tenho uma pequena empresa com sede em Bear. Há nove pessoas que trabalham comigo no Bear Planning Group. Tenho trabalhado como consultor para conselhos de apelação especificamente em questões do Capítulo 40B há, meu Deus, provavelmente cerca de 20 anos. Abordo este assunto principalmente como planeador, embora julgue que conheço bastante bem a lei, mas tentarei abordar alguns aspectos práticos da gestão destes casos e também quais são os requisitos legais e regulamentares. Esse é o meu plano e acho que irei em frente e começarei a compartilhar a tela, se estiver tudo bem. com vocês amigos.
[Unidentified]: Isso parece ótimo. Obrigado. Obrigado. Todos podem ver isso?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Sim. Ok, ótimo. Portanto, trata-se de trabalhar com o estatuto, e chamo-o assim por uma razão, porque é certamente diferente de outros tipos de regulamentos. trabalho realizado por autoridades locais. Tem alguns pontos fortes e alguns pontos fracos, e tentaremos cobrir ambos. Existem quatro seções para isso. Uma é apenas uma espécie de introdução ao estatuto, um material muito básico com o qual todos vocês provavelmente estão familiarizados. E então veremos como funciona o processo desde a aplicação de um desenvolvedor até o que é chamado de elegibilidade do projeto. até que o conselho tome uma decisão. Há coisas que acontecem depois que o conselho agiu e que precisam acontecer antes mesmo de um projeto terminar em construção. E então um pouco de informação para todos vocês sobre alguns requisitos de habitação justos da Commonwealth que são bastante recentes na linha do tempo 40B. Mas às vezes as pessoas têm dúvidas sobre coisas que apareceram ou foram adicionadas às regulamentações estaduais nos últimos anos, e isso é por causa de questões de habitação justa. em grande parte. Então, isso é uma espécie de pontapé inicial para trabalhar com o estatuto. E sempre gosto de começar com este slide porque muitas pessoas não percebem que o que o Capítulo 40B realmente é é a lei de planejamento regional do estado. Portanto, a mesma lei que criou o Conselho de Planeamento da Área Metropolitana e todas as outras agências de planeamento regional que temos em Massachusetts é também a legislação-mãe para o que é provavelmente facilmente chamado de Lei de Habitação Acessível ou Lei de Licenciamento Abrangente. Mas cerca de cinco anos após a criação da Lei do Planeamento Regional, o legislador alterou essa lei para adicionar esta disposição que todos chamamos de Capítulo 40 B, que é a oferta de habitação a preços acessíveis. E o seu foco e a razão pela qual está na lei de planeamento regional é que a sua intenção é abordar as disparidades na distribuição regional de habitação a preços acessíveis. Eu não sei quantos anos você tem. Tenho idade suficiente para lembrar um pouco disso. E certamente, quando a legislatura adoptou o que todos chamamos de Capítulo 40B, não foi apenas uma coincidência. Muitas outras coisas aconteceram no nível federal com direitos civis e moradia justa a que esse tipo de coisas se relaciona. Portanto, há uma suposição básica no esquema jurídico. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a lei não diz que 10% do seu parque habitacional seja acessível, ou que 1,5% da sua área territorial seja ocupada por habitações de baixa e moderada renda. O que diz é que estes são quatro limites. Então, se você encontrar um deles, a presunção a favor da cidade é fez a sua justa parte regional, seja ela qual for. Portanto, chamo essas disposições estatutárias de portos seguros legais porque elas têm um significado particular na lei que considero, de certa forma, ainda mais forte do que os portos seguros regulatórios que abordaremos um pouco mais adiante nesta discussão. Tenho certeza que todos vocês estão familiarizados com isso. Existem três mínimos legais designados na lei. O mais comumente mencionado é o mínimo de 10%. E haverá momentos nesta apresentação em que poderei fazer isso simplesmente porque é o mais comum. Você deve se sentir à vontade para me interromper na hora das perguntas e respostas e dizer: bem, como isso se relaciona conosco? Você sabe, quando afirmamos que 1,5%. Mas acho que as suposições básicas são as mesmas. Se cumprir um destes mínimos legais, será considerado que cumpriu a sua quota-parte regional. Se você não atender a nenhum deles, presume-se que você tenha uma necessidade não atendida. E isso não é uma necessidade local não satisfeita, é uma necessidade regional não satisfeita. E vou continuar a enfatizar isso porque é por isso que está na lei de planeamento regional. Na verdade, trata-se da distribuição regional de moradias populares. Então eu os coloquei como um quadro de referência. Não é comparar comunidades. Eu trabalho muito em a área imediata de Boston. E algumas dessas cidades atingiram apenas 10%. Brookline tem lutado por, meu Deus, provavelmente seis ou sete anos para conseguir pouco mais de 10%. Deus sabe onde eles estarão quando o censo de 2020 for divulgado, o restante dos dados do censo de 2020. Mas alguns deles estão acima de 10% e outros abaixo. Tenho certeza que você reconhecerá algumas delas como comunidades que, mesmo que estejam, citamos, abaixo de 10%, Eles declararam que atendem ao mínimo geral de área de terra. Então não estou dizendo que eles fazem ou não. Só estou dizendo que há algumas comunidades nesta lista onde você precisa ter um pouco de cuidado ao dizer, bem, Somerville está apenas com nove vírgula sete por cento porque Somerville afirma ler os endereços como a área mínima geral de terreno. Acho que o objetivo de postar isso é simplesmente garantir que todos estão lutando com isso. e algumas comunidades mal atingiram os 10%, outras ultrapassaram-no significativamente e outras ainda estão a trabalhar para o conseguir. Portanto, não é incomum que as comunidades não tenham recebido nenhuma solicitação permanente abrangente por muito, muito tempo e, de repente, recebam várias, o que foi em parte o que aconteceu, eu acho, com Medford. Então, quando um tipo de comunidade fica abaixo desse mínimo, há certas coisas que de certa forma se tornam verdade. Qualquer que seja o mínimo de que estamos a falar, GLAM ou 10%, presume-se que os promotores que solicitem uma licença abrangente tenham elegibilidade para solicitar isenções das regulamentações locais. Portanto, a suposição é que, se eles pudessem construir o projeto de forma barata, não estariam diante de você para obter uma licença completa. A tarefa então do Conselho de Apelações de Zoneamento é equilibrar a necessidade regional de habitação, que é a ênfase do estatuto, com uma série de preocupações locais, que também estão estabelecidas no estatuto. E a lei assume que esta necessidade regional é primordial se estiver abaixo do mínimo legal ou de algum deles. O fardo recai então sobre a cidade para demonstrar que as preocupações locais superam as necessidades regionais. E às vezes esse processo de obtenção de permissões, tentando resolver isso com o desenvolvedor, pode parecer um cabo de guerra. E às vezes não é assim. Às vezes é muito mole. Portanto, o porto seguro está na lei. Se você atender a um dos mínimos legais, ainda receberá solicitações de licença completas. Não seríamos a única comunidade para fazer isso. Há um caso bastante famoso na cidade de Amherst sobre esse mesmo assunto. Acontece que estou trabalhando agora com a cidade de Foxborough, que representa mais de 10%, e eles ainda estão trabalhando com licença total. Portanto, só porque uma cidade ou vila atende a um dos mínimos legais não significa que a citação 40B desaparece. Os desenvolvedores ainda podem se inscrever. E a sua jurisdição não muda realmente em termos do âmbito das preocupações locais ao abrigo do estatuto. Mas o que muda é que o conselho está numa posição mais forte para insistir ou, eu diria, insistir para que o candidato cumprir mais regulamentações locais para abordar algumas ou todas essas preocupações locais. Torna-se mais fácil para o conselho fazê-las, insistir nelas quando um mínimo legal é cumprido. E, claro, acho que a parte mais óbvia é que o desenvolvedor realmente não pode, nesse momento, recorrer ao comitê de apelações habitacionais. Na realidade, seu status de desenvolvedor é igual ao de qualquer outra pessoa. Se não ficarem satisfeitos com a sua decisão, terão de recorrer ao tribunal. Então essa é a lei do porto seguro. As regulamentações de porto seguro são uma criatura, por assim dizer, da regulamentação. O que temos hoje que cria uma estrutura para que as vilas ou cidades obtenham algum crédito por trabalhar nesse sentido, neste caso, é realmente de 10%. Tudo isso decorre de mudanças regulatórias ocorridas em 2001. quando o mercado de Massachusetts praticamente se recuperou da recessão de 10 anos antes. E muitas moradias estavam sendo desenvolvidas. E, como resultado, muitas comunidades que se aproximavam do censo de 2000 caíram abaixo dos 10%, mesmo que já estivessem nesta situação há quase uma década. E assim o estado, num esforço para suavizar o golpe nas comunidades, adoptou uma série de regulamentos que diziam, se fizermos certas coisas, Você pode se sentir aliviado por ter que considerar muitas permissões completas de uma vez ou pelo menos um caso aqui ou algo muito grande. E o mais conhecido é o chamado plano de produção habitacional certificada. Entendo que a cidade possui um plano de produção habitacional que foi elaborado e ainda não foi submetido à aprovação do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário. Então isso realmente não ajuda em nada o ZBA. Mas se o plano for apresentado, E se for aprovado, o que tenho certeza que provavelmente será, porque conheço o consultor que o preparou bem, se for aprovado, então qualquer coisa que for feita depois disso durante os cinco anos de validade da certificação ou aprovação, qualquer unidade criada depois que o plano for aprovado colocará vocês, como comunidade, em posição de dizer, ok, atingimos uma determinada meta. Podemos desacelerar um pouco. Tenho vergonha de dizer, desde já, que não me lembro qual é o objetivo de Medford, mas você provavelmente sabe. É um objetivo de produção. Então, nós realmente queremos que eles trabalhem nesse sentido e, neste caso, é realmente o mínimo de 10%, queremos que eles trabalhem nesse sentido. E se você fizer isso e progredir o suficiente, poderá fazer uma pausa na aprovação de licenças completas ou continuar aprovando, a decisão é totalmente sua. E o período máximo durante o qual uma comunidade pode solicitar a certificação é de dois anos. Para as comunidades que não têm um plano de produção habitacional, ainda existe a oportunidade de obter algum crédito, por assim dizer, para produzir muitas novas habitações acessíveis. É chamada de regra de progresso recente. Portanto o número de unidades que você deve atacar é maior. Porém, não é necessariamente necessário ter um plano habitacional para ativá-lo. Há também um padrão que provavelmente não ajudará Medford. É realmente destinado a cidades menores. É chamado de limite de projeto em grande escala. A Commonwealth estabeleceu alguns padrões sobre o tamanho que um determinado desenvolvimento pode ter, de modo que a Câmara de Apelações tem essencialmente de considerá-lo. E isso chega a 350 unidades ou, em alguns casos, até mais. Mas a suposição aqui é que quando um projeto é apresentado a um Conselho de Apelações e é simplesmente grande demais para o conselho, para a cidade absorver, o conselho poderia rejeitá-lo. E, finalmente, há o conceito de pedido relacionado, que consiste essencialmente em que um desenvolvedor solicitou alguma aprovação da cidade sob seu zoneamento ou alguma outra disposição e foi rejeitado. Mas o desenvolvedor não pode simplesmente voltar agora e dizer: vou apresentar um pico de 40B. Tem que haver esse tipo de período de reflexão, como chamamos assim, de pelo menos 12 meses antes que o requerente possa ir ao Conselho de Apelações e solicitar uma licença completa. Portanto, essas são uma espécie de portos seguros regulatórios. Novamente, a suposição é que, se você atender a alguma dessas condições, terá direito aos benefícios. Mas esses benefícios estão estabelecidos nos regulamentos e não no estatuto. Posso fazer uma distinção maior entre o que diz o estatuto e o que dizem os regulamentos do que muitas outras pessoas, mas penso que é uma distinção importante. Eu só quero deixar isso claro. As pessoas me perguntam o tempo todo, bem, o que é habitação acessível de acordo com o Capítulo 40B? Porque isso também é um problema em muitas das cidades onde trabalhei. A maneira mais fácil de responder à pergunta é que se trata de uma casa que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário decidiu que contará para a meta de 10% para cada comunidade. E se essa habitação conta é porque é acessível para famílias cujo rendimento é igual ou inferior 80% da renda média da área. E esses limites de renda são determinados pelo HUD. Eles são atualizados todos os anos. Apenas para sua informação, é assim que estão os limites de renda no momento. Portanto, um agregado familiar de duas pessoas com rendimento inferior a 53.700 dólares por ano seria considerado rendimento muito baixo, etc. Portanto, os limites de rendimento, como podem ver, são ajustados com base no tamanho do agregado familiar. O padrão para menores de 40 anos é igual ou inferior a 80% da renda média da área e não conheço sua comunidade tão bem quanto outras em que trabalhei. Mas às vezes esse é um número bastante elevado em termos da necessidade real que existe na comunidade. O conselho de apelações não tem realmente jurisdição para decidir quais serão os limites de renda. Depende do subsídio da agência, mas isso não significa que você não possa pedir ao desenvolvedor para tentar trabalhar com você em algo que seja mais acessível. Antes de entrarmos na elegibilidade do projeto, alguém tem alguma pergunta que queira fazer agora ou quer que eu continue um pouco?
[Unidentified]: Estou bem se você continuar, a menos que haja alguma dúvida. Não vejo nenhuma mão levantada agora.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Bem.
[Alicia Hunt]: Judy, você quer que eu lhe dê aquela atualização sobre o plano de produção habitacional que foi a reunião? Sim, isso seria ótimo. Claro. Então esta tarde tivemos uma comissão do todo com a Câmara Municipal. E oferecemos algumas pequenas modificações ao plano existente. Eles ficaram muito felizes com isso. Apenas alteramos algumas palavras para refletir com mais precisão o que queríamos dizer e deixá-los um pouco mais confortáveis com algumas das ações que estudaríamos, não apenas com certas coisas. Você nunca faz nada. Você sempre estuda primeiro. E eles rejeitaram-no na comissão e convidaram-nos a apresentar a cópia limpa revista à reunião do conselho municipal dentro de duas semanas, onde têm todas as expectativas de que a aprovarão.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Excelente. Brilhante. Porque com certeza você quer apresentar esse plano e aprová-lo o mais rápido possível para que a diretoria possa usufruir de seus benefícios. Então por que não vou em frente e falo, entro em todo esse processo que acontece antes da chegada das inscrições? Este é o processo de elegibilidade do projeto, às vezes chamado de aprovação do local. O desenvolvedor deve solicitar a uma agência de subsídio habitacional o que carinhosamente chamamos de PEL ou carta de elegibilidade do projeto antes de ir ao conselho de apelações para obter uma licença completa. As agências financiadoras devem informar que receberam uma solicitação de elegibilidade do projeto. Eles são obrigados a fazer uma visita ao local. Isso geralmente é feito entrando em contato com a equipe municipal para agendar uma visita ao local, de modo que, se as autoridades estaduais vierem visitar a propriedade, tenham alguém local com quem possam conversar e fazer perguntas. Eles passam por um processo de revisão com as inscrições. Às vezes isso leva muito tempo, Tenho visto processos de revisão de elegibilidade de projetos que duram nove meses e, às vezes, avançam muito rapidamente. Mas durante esse processo de revisão por parte da agência subsidiadora, eles devem obter uma avaliação para determinar o valor justo de mercado da propriedade, sem levar em conta qualquer densidade adicional que possa ser alcançada através da licença abrangente. E há uma série de outros padrões de revisão, dos quais abordarei em um momento. Acho que é importante compreender que a agência subsidiadora não é uma autoridade licenciadora. Uma das coisas que enlouquece muitas comunidades é que elas enviam feedback para a agência que as subsidia e depois sentem que não foram ouvidas porque o desenvolvedor ainda está enviando a solicitação da mesma forma que a comunidade se opôs inicialmente. E acho que a posição do governo estadual é, Se fôssemos nós a decidir se estes projectos deveriam avançar, provavelmente teríamos a Terceira Guerra Mundial nas nossas mãos se as autoridades locais dissessem que a Commonwealth não deveria tomar tais decisões. Então, de certa forma, eles consideram que não somos uma autoridade que concede licenças. Na realidade, estamos simplesmente determinando a elegibilidade para que algo avance. E então eles emitem uma decisão. por escrito se decidirem que o projecto deve avançar e ir para a Comissão de Recursos, e que é realmente sua função regulá-lo da forma que acharem adequada. Para que a PEL, Carta de Elegibilidade do Projeto, realmente abra a porta para o desenvolvedor ir ao Conselho de Apelações, ou nos momentos ocasionais em que um PEL é rejeitado ou simplesmente não atendido, fecha a porta para que um pedido seja protocolado. Portanto, estas sete questões são realmente aquelas que a agência financiadora tem de abordar de alguma forma. E não vou dizer que é uma revisão aprofundada. Vou te dizer que esta é a lista de verificação. Eles têm que decidir se o projeto que estão considerando é elegível com base nas diretrizes do programa de subsídios sob o qual o desenvolvedor afirma estar trabalhando. Então acho que o mais comum é o Fundo da Nova Inglaterra. E isso muitas vezes se torna uma espécie de padrão. Não são requisitos particularmente rigorosos. O local é geralmente adequado para desenvolvimento residencial? Às vezes as comunidades ficam irritadas porque o local pode estar num distrito industrial. Mas acho importante lembrar que o estatuto considera, para efeito de cálculo da área mínima geral do terreno, qualquer terreno que seja zoneado para desenvolvimento residencial, comercial ou industrial. Então isso se torna o padrão, está no nível mais básico? Adequado para empreendimento residencial. O desenho do projeto é geralmente apropriado? A Commonwealth tem diretrizes de design destinadas a serem usadas por agências financiadoras, não por conselhos locais. Eles são bastante espaçosos. Não conheço muitos casos em que os projetos tenham sido remodelados durante o processo PEL devido a considerações de design. Eu sei que isso tem sido feito de vez em quando. O projeto parece viável? Essa é uma visão geral para saber se este projeto faria sentido no mercado onde está localizado. Portanto, há uma visão básica de alguns dados de mercado como parte do processo PEL. Parece que é financeiramente viável, etc.? O candidato é elegível? E tudo o que isso significa é: este candidato é uma agência pública, uma organização sem fins lucrativos ou um desenvolvedor privado com fins lucrativos? Quem celebrará um acordo de dividendos limitados para limitar essencialmente os lucros extraídos do empreendimento? E então o requerente tem o controle do site? E essas últimas peças, elegibilidade e controle do local, são na verdade retiradas do estatuto. Portanto, o que a agência financiadora está dizendo é que assumiremos a responsabilidade por tomar essas determinações. Você não precisa, ZBA. Dito isto, a maioria dos ZBAs que conheço dão uma olhada nisso de qualquer maneira, porque o estatuto na verdade os orienta a fazê-lo. As responsabilidades locais durante a elegibilidade do projeto são ajudar a concretizar a visita ao local. Para comentar, o processo de elegibilidade do projeto inclui um período mínimo de comentários de 30 dias para o município. Portanto, os departamentos municipais normalmente fornecem feedback ao prefeito ou ao conselho seleto, qualquer que seja a forma de governo da comunidade específica. Os conselhos que normalmente revisariam um desses projetos também poderão enviar comentários. Minha experiência é que geralmente faz mais sentido que todo esse feedback local seja incorporado em uma carta à agência que subsidia, em vez de, você sabe, bombardeá-la com várias cartas. Mas acho que uma abordagem mais organizada é mais eficaz, mas essa é apenas a minha experiência. De qualquer forma, a questão é que, quando esse pedido chegar, e você for notificado quando a cidade for notificada sobre isso, é importante entregá-lo às pessoas que normalmente o revisariam para permitir, para que possam fornecer feedback ao principal funcionário eleito, que então retornará à agência subsidiadora. E aí, desculpe, eu disse conselho seleto, devo avisar também ao prefeito, esses comentários são enviados para o órgão subsidiador e considerados, não é incomum que uma carta de elegibilidade do projeto inclua um anexo que liste todas as preocupações de forma resumida provenientes do município e uma solicitação da agência subsidiadora ao desenvolvedor para resolvê-las. Não vou dizer que eles são sempre abordados, mas acho que a agência subsidiária está pelo menos tentando documentar o que foi dito para que o desenvolvedor fique ciente. Essas são coisas que provavelmente surgirão durante o processo de revisão. Portanto, este é um lugar onde novamente eu poderia parar por um minuto, se você quiser, ou posso continuar, porque vou falar sobre como esse processo de licenciamento funciona no seu nível.
[Mike Caldera]: Sim, Judy, tenho uma pergunta. Apenas uma pergunta em termos de elegibilidade do projeto. Uma área que me confunde é o quão definitiva é essa determinação no momento em que é protocolada na ZBA. Só para dar alguns exemplos, ouvi falar de conceitos que envolvem conselhos de zoneamento que solicitam uma revisão pro forma se quiserem unidades habitacionais mais acessíveis ou colocar uma condição de preferência local e coisas dessa natureza, coisas que parecem coisas para as quais o promotor teria de recorrer à agência que concede o subsídio. Mas, conforme descrito, parece muito definitivo. Como já se inscreveram, passaram pelo processo e agora está feito. Então qual é?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Então, sua posição normalmente surge em muitos lugares onde trabalhei, algo muda com o pedido ou o conselho pede algo para trazer à luz algo que ninguém sabia, as agências subsidiadoras parecem assumir a posição, e estou sendo um pouco generalista aqui, mas eles parecem assumir a posição de que, a menos que haja algo fundamental motivo para reabrir a revisão do PEO, eles analisarão o que o desenvolvedor negociou com o município. Se o projeto voltar para eles para o que se chama de aprovação final, que é todo um processo que ocorre após a concessão da licença abrangente. E falarei sobre isso um pouco mais tarde. Mas, em geral, as agências financiadoras não querem se envolver nisso novamente. Eles meio que determinaram que, nesse ponto, cabe ao Conselho de Apelações de Zoneamento revisar um projeto com base nas preocupações locais e conseguir o que puderem. Existem algumas questões jurisdicionais com o que você acabou de dizer: odeio ser portador de más notícias. A política estadual atual permite que um município solicite que até 70% das unidades acessíveis sejam alocadas com base no que é chamado de preferência local. Não é garantido. É um pedido que se faz. Na realidade, não é tanto função da ZBA, mas sim dos responsáveis políticos da cidade tomar essa decisão. Mas onde fica um pouco mais difícil é Se o desenvolvedor solicitar um 40 B tradicional e as unidades serão acessíveis a 80% da renda média. E o conselho diz, espere um minuto, você sabe que nossas necessidades locais são diferentes. Precisamos de moradias para pessoas de baixa renda, algo que ouço com frequência, especialmente na área de Boston, porque os limites de renda são muito elevados. Essa é realmente a jurisdição da agência subsidiadora. Portanto, torna-se um pouco difícil para o conselho ser aquele que recebe o testemunho da comunidade de que realmente precisamos de moradias mais acessíveis, mas é da competência da agência subsidiadora. Portanto, se tentassem impor uma série de limites de receitas ao projecto, quase posso assegurar-vos que essa decisão seria anulada. mas com certeza já vi muitas diretorias negociando com incorporadoras para fazer, por exemplo, um projeto que foi apresentado em 80% para tornar as unidades 50% acessíveis. A percentagem de unidades acessíveis poderia ser reduzida, mas o limite de rendimento estaria mais próximo do que a cidade procura. Eu já vi isso ser feito. Só não quero dizer que você tem jurisdição para forçá-lo.
[Mike Caldera]: Claro, sim, e para ser claro, não coloquei a questão dessa forma. maneira e como forçar a questão, mas parece que se durante a audiência houve alguma discussão e negociação e o desenvolvedor estava disposto a certas mudanças nessas áreas, o mecanismo pelo qual isso seria decidido é esta revisão final perante a agência que subsidia.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Portanto, se a sua licença diz que queremos 20% e 50% de AMI, e o desenvolvedor concordou, então não há recurso, a probabilidade é que a agência subsidiária, presumindo que todo o resto seja consistente com os requisitos do programa, permita que isso avance. Na verdade, já vi isso algumas vezes. O que fica complicado é quando você tenta misturar níveis de renda, alguns em 80%, alguns em 60%, alguns em 50%. Isso geralmente é muito mais difícil. Mas se você disser que achamos que nossa necessidade é diferente, se o desenvolvedor estiver tentando trabalhar com você e achar que você pode fazer funcionar financeiramente, ele tentará. Só quero deixar claro que o conselho não tem poder para exigir isso. No entanto, também quero salientar que às vezes surgem coisas no processo de audiência que realmente deveriam ser devolvidas à agência subsidiadora. E um exemplo clássico é o desenvolvedor deve manter a aprovação do site. Quero dizer, com licença, elegibilidade do site, controle do site. Pois bem, se a junta de apelação descobrir que o contrato de compra e venda expirou seis meses antes, isso passa a ser algo que deveria preocupar a junta porque o projeto deveria estar na sua frente com um candidato que tem o controle do local. Agora, eu vi isso acontecer também. E normalmente, dirão as agências financiadoras, trataremos disso mais tarde. Mas num caso em que estive directamente envolvido, criou-se um problema para a agência subsidiadora porque houve claramente uma falha no controlo do local. E havia uma dúvida real sobre se o desenvolvedor conseguiria continuar. Então, acho que a resposta mais fácil é que a agência subsidiadora geralmente tenta recuar e permitir que você concorde com o desenvolvedor o que puder. E se tudo der certo entre todos vocês, então depende deles. Acho que eles estariam inclinados a aceitá-lo, a menos que isso criasse alguma inconsistência programática para eles.
[Unidentified]: Isso faz sentido? Ele faz isso. Obrigado.
[Alicia Hunt]: Lisa, você está com a mão levantada? Sim. Por causa do que você acabou de discutir, acessibilidade mais profunda, porque isso é algo que discutimos com alguns desses desenvolvedores. E talvez você tenha deixado claro quando disse, bem, se quisermos 20% 20% a 50%, em vez de 25% a 80%, isso poderia simplesmente acontecer e não ser grande coisa, mas se quiséssemos uma combinação que ficasse complicada, seria muito difícil. Nós. Eu perguntei sobre isso e os desenvolvedores com quem discutimos disseram que não temos permissão para fazer isso. Não conseguiremos que isso seja aprovado. E isso foi uma pergunta, e isso pode ser algo que a gente deveria desconectar e discutir, se não vai passar ou é porque a matemática é difícil e isso fica muito complicado.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Bem, a matemática pode ser um problema. E se isso torna o projeto econômico, esse é um assunto diferente. Já vi incorporadores aceitarem, obviamente com a bênção da agência que os subsidia, mas certamente vi a percentagem de unidades acessíveis mudar e os limites de rendimento mudarem. Isso não acontece com frequência, mas já vi acontecer.
[Alicia Hunt]: Bem. Talvez algo que valha a pena discutir só porque é extremamente necessário em Medford seja o aumento da acessibilidade, mas a redução do número de unidades acessível para uma acessibilidade mais profunda pode não ser a escolha certa. Por isso pedimos uma mistura.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: The mix is going to be much harder for them to sell, you know, to do. But the regulations clearly provide for 20% and 50% or 25% and 80%. Where this can get a little bit difficult is if the project eligibility letters come from an agency that doesn't have a 50% program, then the developer is not going to be able to do what you're asking. But that could be another reason why they might say, I don't know where their PELs are coming from. I don't know any of that. So just generally, I would say, if it's possible, and they think they can make it work financially, I've seen it done. I've seen it done. That's the best I can say. Thank you. It's good to know. This has come up in a lot of towns, Alicia. communities right around Boston. But even on the periphery of the Boston metro area, when you get out to those towns, for 80% of AMI for the Middlesex County, the Boston metro area, makes no sense at all in those communities. And so there is a lot of frustration around, how do we meet the needs of our own residents? I mean, another possibility, which is really beyond the Board of Appeals, jurisdiction or problem, but there have been a few cases I know of where communities have invested money in bringing down 80% units to 60%, say, for example. Essentially becoming a lending source to the project, but getting some more affordable units because they now have a financial role in the project. Seen that done too. Not often, but done. So why don't I go on into this, and if you guys are okay with that, that sort of permitting process. Is that all right? Sure. Thank you. Okay. Sure. So I know you are already familiar with this, but I just have to say it because I get asked this a lot. There are big differences between rental and ownership projects. For rental developments where 25% of the units are low income or 20%, very low income, all the units count on the subsidized housing inventory. including the market rate units. That's not the case with homeownership developments. Some communities have wanted desperately for the developer to change their projects to rental in order to get all the units to count. And again, this is a jurisdictional issue I just want you to be aware of. It's the developer's calls, not the board's. So just know that there is a benefit, I guess, if you will, or an incentive to doing rental developments in terms of the contribution to the subsidized housing inventory, or I really suppose even the way the general land area calculation is done. The scope of the comprehensive permit is that you sort of become the board for a lot of things that you normally don't do. And this is one of the reasons why, when I've worked with CBAs, I've tried to sort of get the conservation commission and the planning board and anybody else who's got some role to play in the site, if the site were not a comp permit, to try to get them involved in helping with the review. Because often CBAs find themselves looking at something that's completely alien to their normal work. But any local regulations administered by local boards, zoning is an obvious one, subdivision control, I don't even know if Medford sees subdivisions anymore, but if there's a local wetlands bylaw, a historic district or scenic roads, those elements that the community has the ability to adopt local regulations for, that becomes the board's job. You are sitting in the role of all those boards. And you gain the authority to grant waivers from those local regulations in order to allow the project to go forward. Naturally, the Conservation Commission for a project that has any wetland interest involved, the Conservation Commission is still going to act under the State Wetlands Act, Chapter 131, Section 40. That does not go away. It's strictly when you have a local wetlands ordinance, but that sort of falls to the CBA. So there are things that are not within your scope and I think I just, it's actually kind of helpful I think to the board to say we can't touch that. People often bring up things like what's this going to do to our schools, you know, what's the fiscal impact of this going to be, how do we know who's going to live in the developments, how much money is the developer going to make. Those kinds of things will come up often in comprehensive permit hearings. They're outside the board's jurisdiction. And it's actually fairly easy to just sort of blame the subsidizing agency if you need to, because you really can't regulate anything that falls into these areas. The statute is really quite clear about what the ZBA's jurisdiction is. And I think that probably the most well-known case of a community where an approval of a comp permit went to court because the community was over 10% and some people were unhappy with the board's decision in that case, which was Boothroyd, the court was pretty clear. The jurisdiction of the statute doesn't change. It's simply the tilting of where does the burden fall? The balancing local concerns with regional need. But the actual scope of jurisdiction does not change. So the applicant has to give you certain things. They have to show that whether they're a public agency, a nonprofit, or a limited dividend organization, of course, the PEL kind of addresses these things. Evidence of site control, that all gets sort of embodied in the project eligibility letter. Of course, you should still look at the documents yourselves. I would never say just rely on the subsidizing agency, but the developer still has to give you that information. They have to provide what's called a preliminary plan. So it's really, it is, it's a preliminary plan. It's sort of how are we going to, what's going to be on this property? How many buildings? How many units? Where's the parking going to be? How are we dealing with stormwater? If the project does involve a subdivision, they have to submit a preliminary subdivision plan. They have to kind of show how utilities are going to be brought into the site and delivered to the units. And then very important, what waivers are they asking you to grant under the city's ordinances so that they can build their project? I will say that that waiver list will change over the course of the permitting process because as you work with the developer to try to get the best project you can for Medford, there may be some waivers that go away and some new ones that come in. So I don't encourage people to be too rigid about the details of the waiver list up front, but you certainly don't want to close the hearing without a very specific waiver list from the applicant that you can then act on and not be asked to just sort of approve waivers that would be necessary to build what's on the plans. I mean, you're entitled to more detail than that. We can talk about that more later. This is right out of the handbook, of course. I always just, I have to bring this up because I found myself a couple of times brought into communities where no one had dealt with 40B and the poor administrative assistant in the ZBA's office who was used to the public hearing timelines for special permits or variances had no idea that that hearing had to open in 30 days. and ended up with a constructive approval problem. So there are some specific dates that really are key, some of which you're going to be familiar with because of the situation that's kind of gone on with the general and area minimum assertion. You have to open the hearing within 30 days. That is in the statute. It's not regulatory. It can't be waived. The statute says if you don't do this, you will have a constructive approval problem on your hands. There's a timeline for notifying the developers that you are asserting you need a safe harbor, which I know you've been through this already. Whenever the hearing does start up again, if it does, you have 180 days to bring the hearing to a close. That is in the regulations, it's not in the statute. But it's pretty clearly adhered to and everybody kind of understands it from municipal councils to developers. It's 180 day period. for the hearing. Now, if you're getting close to the end, And it looks like you're going to be able to work some things out with a developer. They'll typically grant you a modest extension. They want to get a yes from you. So it's not really in their best interest to just become too rigid. But on the other hand, no one wants to drive a permitting process out for two years. Once you close that hearing, the statute then comes into play and says, you've got 40 days now to deliberate, reach a decision, file it with the city clerk. You've got 40 days to do that. there is a 20-day appeal period of your decision as there would be for any other kind of zoning action that you might be doing. So the 30-day open the hearing, the 180-day hearing requirement, and the 40 days to get the decision, you know, agreed to and filed with the clerk, those are all just really critical deadlines. Public hearing process, you know, I don't know who on the board is chair because I don't know any of you, but I will just say One of the best things I think you can do to help the public, to help everybody, is for the chair to spend a little time at the beginning of the hearing just explaining what this law is and why an application is in front of you and what your job is, just so people understand that there are things you have control over and things that the statute kind of displaces from local officials. It's important for people to understand that you really can't impose things on a 40B permit that you don't impose on anything else in the city. And I can just assure you that applicants, attorneys who know what they're doing, are very conscious of kind of what the city's procedures and policies are around waivers and so forth that may be customarily granted for some other kind of project. You know, if that's the case they'll push for it for a 40 B as well so you have to sort of be thinking about how would I handle this if this were not a 40 B, what would I be doing. They can't be treated differently from from other applications that come into the city. The municipal departments are critical, I find. They have a technical review role. They can be extremely helpful to the Board of Appeals, just in terms of reviewing the plans and helping you identify what's missing, what's good, what's inconsistent with something that's going on in the city that you need to know, get their involvement early on. I know back when, before the general land area minimum assertion had kicked in, I did meet with the city staff and I said to them, and I would say it again, their role in this process as helpful to the ZBA is just so important because they do technical review all the time and they can be very helpful to the board to sort of separate out what's a reasonable waiver request. What can you waive without really creating a harm? And what is something that really just should not be waived and that there's a valid health and safety reason to not waive something. helping you understand the consequences of perhaps, you know, the application. Again, this is just kind of reiterating that as well, that there's a lot of other things that staff can do too. Sometimes the public is very animated about Chapter 40B applications, so the extent to which you could just keep all the documents on the web where people can find them, then you're not going to be inundated with requests from public records. Helping the board understand what's a reasonable waiver, And also, and I would emphasize this as well, no matter how talented and capable your city staff are, and I think in Bedford you've got really extraordinary staff, there's a lot of merit in getting peer review consultants involved in reviewing these projects. If a project's going to go to the Housing Appeals Committee because there's a dispute, I would certainly rather see the board represented by independent consultants than folks who work for the city who are likely to be painted by the opposing developer as people with a vested interest or perhaps representing things from a political rather than a technical point of view. Peer review is just really, really helpful to ZBAs on these cases. You just get independent assistance and generally the developers would prefer it because it does reduce some of the politics in these cases. I'm just being honest with you, they tend to get political. You can retain peer review consultants at the applicant's expense. Their job is to review what the applicant has submitted, not to prepare new studies that the board may want. Everything they produce becomes part of the record, which can be very helpful to the board. The typical peer review services that I see are traffic, site simil, and often for multifamily, I would say especially for multifamily, architectural design review as well. So those are kind of fields. And to the earlier question about a pro forma review, I do cover that a little bit later in this presentation, but the board does have a right to kind of ask for changes in the project. And the applicant has a right to come back and say, that's going to make my project uneconomic. And you have a right to say, prove it to me. It's probably a good idea not to wait till day 170 to bring that up. But I will also say, I think anything you can do to avoid it is probably the best thing you can do. And I'll cover that in a few slides. During the hearing process and certainly during deliberations, focusing on kind of what are real issues that are jurisdictional will help you a lot. Instead of getting sidetracked on things that you really can't regulate anyway, you can request additional information from the applicant if you need it. Typically, they will provide it unless it's sort of extraordinary graphics that kind of help to establish the height or massing and setbacks, relationship to neighboring properties. Those are all fairly standard requests from ZBAs to applicants so that the board and the public understands how a proposed project is going to sit on the site and relate to its context. You can do this. The way it sort of works in the regulations is that you've done all the peer reviews that were possible and the developers had an opportunity to modify the proposal based on requests you've made. You kind of push back and say, well, we still want certain things that you haven't addressed. And the applicant says, I can't do that because you're going to make my project uneconomic. That's at the point where the board can say, let's take a look at a pro forma that would reflect what we're asking you to do. And we'll get someone to review it independently. That is certainly allowed under the 40B regulations. And I think sometimes it can be helpful. But I think anything you can do to keep the conversation focused on how to get the best project you can for your city, is probably the more productive thing to do. I'm certainly not averse to pro forma reviews. I'm just saying, honest to God, guys, I don't think I've ever seen it really yield anything helpful. I do think there's also the problem of the risk too, that you hire a qualified peer review consultant who comes back and says to you, the applicant's right. they can't do it. Now you've just lost your leverage. And I don't know that that really helps anybody. So I certainly understand and respect that you may reach a point where you need to do this, but I would say push as much as you can not to have to do this and just try to get the best that you can for your city. And if you need to do this, you do it, but if you can avoid it, it's probably best. The statute is very clear about the local concerns that you have the ability to sort of impose on the project. And those involve public health and public safety, environmental impact, design, site and building design both, open space in the context of the statute that really is around open space on the site, the adequacy of open space to serve the residents of the development. Um, planning concerns, but typically planning means, uh, you have a city master plan and you identify in that plan areas that are appropriate for affordable housing. And you've actually acted on that plan. So as a result of that master plan and the identification of areas that are appropriate, the city has actually caused housing to be built. That's, that's a planning realm that the housing appeals committee is clearly established is worth that they would pay attention to. but simply saying, well, we have an open space plan and we think we might like to buy that property or a master plan says this area is appropriate for commercial development and not for residential. The housing appeals committee will typically say, so where is the planning for housing and how have you addressed it? And if you haven't, then the planning argument pretty much gets set aside. I'm being pretty blunt with you, but that's just the way it works. There are, you know, the sort of general statutory recognition of quote other local concerns, but they're all really around the physical development of the site. When push comes to shove, the local concerns that are probably most paramount in the certainly everybody's mind, I think, in terms of the ability to deny one of these projects involves public health and public safety. The environmental considerations in a 40 B context. really are if the developer can comply with state environmental requirements. That's really all the statute requires them to do. It can be tricky sometimes for local officials. If there's a particular environmental concern where perhaps the state permit, whatever it may be, doesn't really adequately account for some local problem, then that becomes a separate matter. that's much more likely to happen in very small towns than in a city. But just to be clear, it's really around whether the project can satisfy the state environmental requirements that would apply to it. So public health and public safety, and to some extent, building and site design are probably the most important things for the board to try and get right. You have a couple of options. You can deny the application. You can approve it with conditions or approve it as is. I don't think I've ever seen an approval as is, except for a one unit 40B in a town on the Cape that was a Habitat for Humanity project. But there's a big difference between denial and approval with conditions. When a denial comes to the Housing Appeals Committee, the question really is, have you met your regional fair share? If you haven't, then you have a very strong burden imposed on you to show that the denial is based on factors that are more important than the regional housing need. That isn't quite the same as an approval with conditions where a developer's appealing to the Housing Appeals Committee because he or she is aggrieved by some condition you've put on the project. I'm not saying that that's a minor matter. I'm just saying denial is a much harder action to sustain, which is why you'll often hear attorneys advise DBAs, if you can figure out a way to approve it with conditions, it's probably the better thing to do. I try to sort of stay out of that. I think it's a policy call for the ZBA, but I just want you to be aware there is a difference. So if you don't have any safe harbor status, then the applicant who's unhappy can go to the Housing Appeals Committee. Other people who want to appeal would go to Superior Court or Land Court. If there is a safe harbor, then the developer can't appeal to the HAC, then all the appeals go to court. And that's sort of a big difference in the way the statute works. It was this assumption that somehow there would be this expedited administrative review. I think anybody who's dealt with the Housing Appeals Committee knows it's not an expedited review. So this is just like a summary of who's supposed to do what. Subsidizing agency has a role The select board or mayor are really the ones to sort of get the notice from the subsidizing agency and have the primary responsibility to provide the municipalities formal comments on the PEL application. The city departments should do their tactical review that they do so well and help the ZBA evaluate waivers that have been requested in order to build the project. And your job is to conduct a technical fair review, which I'm sure you do on any other matter that comes before you. Getting feedback and advice from peer review consultants, or if you decide not to do that, at least from city staff. running a public hearing process, which frankly can be sometimes quite difficult with these cases, and sometimes it's fine. And then going through that balancing test at the end, when you've gathered all the evidence that you would need to make a decision up or down, it's going through that process of vetting the local concerns against the regional need, and then preparing and voting on a decision within the timeframe established by the statute. So this little next section is about kind of what happens after all that. Do you want to take a moment to ask any questions right now?
[Unidentified]: Vejo uma mão levantada, Mike.
[Mike Caldera]: Sim. Judy, num slide anterior, acho que devia ter sido 25. Sim. Houve uma vinheta sobre, acho que foi chamada de sessões de discussão onde você realmente não falou. Conte-nos um pouco sobre o que são.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Não acredito que pulei isso, desculpe. Esta é uma daquelas coisas em que você precisa obter informações do procurador municipal ou de um advogado especial. Porque a minha experiência é que os procuradores municipais não concordam com isso, mas o conceito é esse. Às vezes, há questões puramente técnicas que seria melhor deixar para os consultores de revisão por pares e para o desenvolvedor e para os consultores do desenvolvedor e funcionários da cidade entrarem em uma sala e tentarem resolver. pelo menos entender quais são as opções para talvez resolver uma preocupação específica. E em algumas comunidades, um membro da ZBA pode participar dessa sessão de trabalho. Nós os chamamos de sessões de trabalho. Em algumas comunidades a ZBA não tem nada a ver com isso. E a equipe ou os consultores de revisão por pares têm que voltar ao conselho e dizer: foi isso que discutimos. Aqui está o que recomendamos com base no que ouvimos. Existem algumas pessoas que não gostam do modelo de sessão de trabalho. A preocupação é que se torne uma espécie de audiência pública paralela. Penso que o oposto é que as decisões não podem ser tomadas porque a única autoridade com a decisão, a única autoridade para tomar uma decisão sobre uma licença abrangente é a ZBA. Mas eu diria que estive envolvido em muitas delas, muitas vezes a pedido do conselho. Assim, o conselho de administração não teve de intervir na sessão de trabalho. Acho que alguns conselhos acham que é mais seguro, que então nunca estarão numa posição em que pareça que estão a ter uma conversa a portas fechadas sobre um assunto que é objecto de uma audiência pública. Mas se o seu conselho disser que um membro do conselho pode participar e você quiser fazer isso, deixarei isso para o seu conselho. Peço desculpas se pulei isso, não foi minha intenção.
[Unidentified]: Bem obrigado. Sem problemas. Mais alguém? Por que não continuo então?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Entonces el permiso integral ha terminado. Todos respiran aliviados. Al final, vuelve a la agencia que lo subsidia para un proceso que se llama aprobación final. Y entonces es cuando la agencia que otorga el subsidio emite el acuerdo regulatorio y, de hecho, las cláusulas adicionales para un proyecto de propiedad. y un acuerdo de seguimiento. Esto ocurre cuando los acuerdos legales relacionados con el proyecto, al ser un desarrollo de permiso integral, se elaboran con el desarrollador y se firman. Y algunos de estos, por supuesto, también vendrán a la ZBA para firmar, y depende de usted si quiere firmarlos. Pero entre la agencia que subsidia y el desarrollador, se llegan a estos acuerdos que rigen las responsabilidades de cumplimiento del proyecto en términos de beneficio de vivienda asequible, seguimiento, etc. Durante la fase de aprobación final, el desarrollador preparará un plan de marketing de vivienda justa. Y la agencia que lo subsidia lo revisará y aprobará o solicitará cambios. Pero ahí es cuando se resuelve cómo vamos a solicitar solicitudes de personas elegibles para viviendas asequibles y cómo vamos a elegir inquilinos en lo que se llama un plan de marketing afirmativo de vivienda justa. Eso se refiere a cómo elegimos a las personas elegibles y cómo vamos a asegurarnos de que sea un proceso justo. Existe una restricción de dividendos limitada que los promotores con fines de lucro tendrán que aceptar para limitar las ganancias. Y luego, en última instancia, está lo que viene mucho más tarde: la certificación del coste final. Hablaré de eso un poco más en un minuto. Pero todo este tipo de paquete de aprobación final ocurre antes de que el desarrollador va a regresar a la ciudad y decir, ya estoy listo con el estado, quiero construir mi proyecto. Un permiso integral bien elaborado tendrá niveles de cosas que el desarrollador debe hacer incluso para obtener un permiso de construcción, como, ya sabes, estas son cosas que debes hacer antes de poder Pon una pala en el suelo. Estas son cosas que debe hacer antes de poder obtener un permiso de construcción. Estas son cosas que debe hacer antes de obtener cualquier certificado de ocupación. Estas son cosas que debes hacer antes de obtener tu CO final. Todo eso se establece en la decisión de ustedes. Bueno, al final el desarrollador tiene que regresar y decir: He trabajado todo con el estado. Aquí está el acuerdo regulatorio. Va a quedar registrado en el registro. Aquí están mis planes finales para mi proyecto. Y en ese momento, alguien del gobierno de la ciudad, el inspector de edificios, otro personal de la ciudad y, a menudo, los consultores de revisión por pares regresan para esto. Existe un proceso de revisión de los llamados planes finales para confirmar que son sustancialmente consistentes con los planes aprobados. enumerados en la decisión de permiso integral. De vez en cuando, un desarrollador puede volver a usted y decirle: necesito una modificación de mi permiso. Porque cuando finalmente llegué al sitio e hice investigaciones más detalladas, descubrí algunas condiciones que no sabía que existían y voy a tener que cambiar mis planes. Existe un proceso para que un solicitante regrese con usted. Pero, por el bien de esta discusión, supongamos que no necesitan ninguna enmienda. Entonces van al departamento de construcción con sus planos, prueba de haber trabajado todo con la agencia subvencionante. Construyen su proyecto. Hay inspecciones durante la construcción de las que, por supuesto, el municipio sería responsable, como lo sería con cualquier otro tipo de desarrollo. Si debido a la escala, el tamaño o la complejidad del proyecto, el departamento de construcción necesita ayuda, normalmente hay una disposición en un permiso de compensación que el desarrollador tendrá que proporcionar algún apoyo financiero para contratar consultores especializados para ayudar al inspector de construcción si él o ella desea esa asistencia. Cuando terminan con el proyecto, existe este informe de certificación de costos que se presenta ante la agencia que subsidia. Obtienes una copia. Es decisión de la agencia que subsidia si el desarrollador ganó demasiado dinero o no. Pero tiene derecho a recibir una copia para poder revisarlo. Y si tienes dudas al respecto, puedes comentarlo con la agencia subvencionante. El desarrollador tiene que ya sabes, activar este permiso dentro de tres años. Tienen que empezar a funcionar en un plazo de tres años o el permiso caducará. Se les permite transferir el permiso integral a otra entidad. Por lo general, esto lo supervisa la agencia que otorga el subsidio, pero claramente se notifica a la DBA y al municipio. Si es necesario hacer cambios en el permiso debido a cosas que se desarrollan o se descubren después del hecho, si es un cambio menor, Puede aprobarlos administrativamente. No hay audiencia pública. Simplemente respondes en 20 días. Necesitan una pequeña modificación. Es consistente con los planes. No hay motivo para reabrir la audiencia pública. Simplemente lo apruebas administrativamente. Si quieren un cambio sustancial, entonces pueden decir que no lo vamos a aprobar administrativamente. Vamos a abrir una audiencia pública sobre esto. Y la audiencia pública se centra en la enmienda que fue un cambio. No vuelve a abrir todo el proyecto. Y, ya sabes, hay plazos para esto. Si deciden que no es una modificación menor, entonces deben hacerlo de inmediato para abrirlo a una audiencia pública nuevamente y todo el asunto de los 30 días, todo eso se activa nuevamente. Y luego, finalmente, se construye el proyecto. Y como dije, la pieza final de esto es el informe de certificación de costos. Y realmente es una especie de llamado de las agencias subvencionantes para aprobar los llamados. Pero deberías conseguir una copia, deberías insistir en obtenerla y deberías revisarla. Y ciertamente, el personal de su ciudad también debería echarle un vistazo. Si tiene comentarios al respecto, comuníquese con la agencia que lo subsidia. La última parte de esto trata sobre algunas cuestiones de vivienda justa, que no sé si le importan especialmente a Medford, pero solo quiero asegurarme de que estén al tanto de ellas. Para contar con el inventario de viviendas subsidiadas, es necesario poner viviendas asequibles a disposición de las personas con ingresos elegibles en una especie de área de mercado grande, generalmente el área que se utiliza para establecer los límites de ingresos. Entonces esa es una forma útil o tal vez no útil de pensar en Ya sabes, tienes una especie de área metropolitana de Boston dentro de la cual tienes un mercado laboral bastante integrado. Y entonces, es posible que las personas que trabajan en el área de Boston quieran vivir en Medford por, ya sabes, todas las razones correctas. Por eso es importante asegurarse de que la divulgación sobre las unidades llegue a personas más allá de la ciudad. Al mismo tiempo, por supuesto, usted tiene la posibilidad de solicitar una consideración de preferencia local. Mi experiencia es que, en su mayor parte, si se trata de una solicitud bien razonada, el estado generalmente la ha aprobado. Ha habido algunas ocasiones en las que creo que probablemente las hayan aprobado, pero no en un 70%. Pero realmente es trabajo del municipio defender la solicitud, no del promotor. Por tanto, se permitirá alguna preferencia local. Y la preferencia local significa que una persona vive ahora en Medford, o trabaja para la ciudad, o trabaja para algún otro empleador en Medford, o no vive en Medford pero tiene hijos en las escuelas públicas de Medford. Estos son básicamente los criterios que definen la preferencia local. Entonces, volviendo a toda esta idea sobre el tipo de necesidades de vivienda regionales y las disparidades regionales, la aprobación de esta ley en relación con la Ley Federal de Vivienda Justa no fue una coincidencia. En la década de 1960 sucedieron tantas cosas que pusieron todas estas cosas en primer plano. El Capítulo 40B, nos guste o no, funciona en cierto modo como un control de los requisitos locales que dificultan la construcción de viviendas asequibles en algunas comunidades. Y así, con el tiempo, la Commonwealth ha implementado algunas políticas para tratar de promover esos propósitos. Y yo diría, amigos, que mucho de esto ha sido bastante reciente, en los últimos 10 a 15 años. Así que una de las cosas que la Commonwealth tiene que hacer cada pocos años es un análisis de los impedimentos a la elección de vivienda justa. Y en 2013, creo que hubo una especie de El reconocimiento en el proceso de análisis de los impedimentos de que 40 él mismo, sin saberlo, estaba contribuyendo a algunas de estas desigualdades que existen. Así, por ejemplo. Se había vuelto muy difícil construir viviendas multifamiliares en cualquier lugar sin 4EB. ¿Y entonces cuál es la responsabilidad de la Commonwealth al respecto? Otro aspecto de este análisis de los impedimentos fue: ¿adivinen qué? Incluso cuando se construyen viviendas multifamiliares, muchas de ellas tienen restricciones de edad. Y entonces, las personas que más necesitan ayuda, o un grupo que sí necesita ayuda, que son las familias más jóvenes, en la fuerza laboral no pueden encontrar vivienda. Y la única manera de obtenerlo es si está permitido según la ley de permisos integrales. ¿Y eso tiene sentido? ¿Qué estamos permitiendo que hagan las comunidades a través de su zonificación que podría crear un problema de vivienda justa? Y luego de eso surgieron algunas políticas del DHCD y también de la oficina del Fiscal General. Las políticas del DHCD te afectan directamente lo que el Fiscal General no hace, por razones que explicaré en un momento. El DHCD adoptó una política que surgió de este proceso de análisis de impedimentos para abordar el desequilibrio de las viviendas con restricción de edad, lo cual realmente es una historia de esto con la que no quiero aburrirlos. Pero en 1995, el Congreso enmendó la Ley de Vivienda Justa bajo la Ley de Vivienda para Personas Mayores que hizo mucho más fácil para los desarrolladores construir viviendas con restricción de edad para los llamados adultos activos. Así que abrió la puerta a mucho desarrollo destinado a hogares de 55 años o más, entre paréntesis, sin hijos. Y entonces el DHCD dijo, bueno, tenemos que hacer algo al respecto. Así que ahora lo que el estado está haciendo y ha estado haciendo durante los últimos años es decir, está bien, si tiene un estatuto u ordenanza local que respalda el desarrollo de viviendas con restricción de edad y su restricción de edad es tan onerosa que impide que personas menores de 18 años vivan en el desarrollo, no aprobaremos las unidades asequibles que cree bajo su zonificación porque su zonificación es discriminatoria contra los niños. Entonces, es posible que esto nunca se les haya ocurrido a ustedes, pero sí ha surgido en varias comunidades en las que trabajo, donde las viviendas con restricción de edad realmente iban más allá de lo que dice el lenguaje literal de la Ley de Vivienda para Personas Mayores. y dijo que no sólo al menos una persona en el hogar tiene que tener 55 años o más, sino que todos lo tienen, y nadie menor de 18 años puede vivir aquí. Y eso es ir demasiado lejos. Entonces el DHCD ha dicho que no vamos a aprobar estas unidades. Si eso es lo que requiere su zonificación, no nos pida que las incluyamos en el inventario de viviendas subsidiadas. La otra cosa que surgió fue este reconocimiento nuevamente de la ausencia de unidades familiares que el DHCD dijo que no vamos a aprobar ningún permiso más completo donde no tengan al menos el 10% de las unidades como unidades de tres dormitorios. Y sé que esto surgió en una pregunta anterior de Medford, como, bueno, ¿qué hacemos si nuestra necesidad es principalmente en unidades más pequeñas? Ciertamente he visto en comunidades muy cercanas a ustedes algunos desarrollos donde había muchas unidades de un dormitorio y algunas de dos y el obligatorio 10% de tres, pero el énfasis estaba en las unidades más pequeñas. Por lo tanto, es posible que los desarrolladores produzcan unidades más pequeñas, pero en cuanto a incluir un 10% de tres dormitorios, no tienen otra opción. Esa es una política del DHCD. Simplemente no renuncian a ello. Y la última parte de esto, aquí es donde no se aplica a usted, pero quiero que sea consciente de ello. El proceso de análisis de impedimentos dijo, bueno, ¿qué más puede hacer el gobierno estatal más allá de intentar fijar una política de 40 Bs? Y lo que sucede en Massachusetts cuando las ciudades adoptan la zonificación no entra en vigor hasta que la oficina del fiscal general la apruebe. Entonces se produce un proceso de revisión. donde la zonificación que se aprueba en una asamblea municipal tiene que ir a la oficina del fiscal general, la unidad de derecho municipal, para su revisión para verificar su coherencia con el estatuto y la jurisprudencia predominante. Las ciudades no tienen que pasar por esa revisión del fiscal general. Por eso digo que esto no te afecta directamente. Pero quiero que sean conscientes de ello porque la gente está atenta a una zonificación que va demasiado lejos. Entonces, desde la oficina del Procurador General en los últimos años, ha habido estas advertencias de vivienda justa de la oficina del Procurador General a la ciudad diciendo. Ha ido demasiado lejos según la Ley Federal de Vivienda Justa, es posible que tenga un problema. Y la mayoría de estos, quiero decir, los conozco. Es algo gracioso. La mayoría de las cartas de comentarios de la oficina del Fiscal General se refieren a restricciones de habitaciones, ya sabes, nada de más de dos habitaciones o restricciones de edad que prohíban a personas menores de 18 años. límites de superficie en unidades que tendrían el efecto de descalificar a las familias para vivir allí. Esto realmente se ha convertido en una especie de foco de atención para la Commonwealth. Entonces, ese enfoque es el motivo por el cual existe la regla del 10%. Y nuevamente, puede parecer un poco inconsistente con la percepción que tiene Medford de sus necesidades de vivienda, y no estoy debatiendo cuáles son sus necesidades. Solo digo que cuando el desarrollador dice "tengo que hacer esto", no te están mintiendo. Esas son mis diapositivas y estaré encantado de responder cualquier pregunta en este momento. Puedo dejarlos arriba o quitarlos para que podamos vernos todos, como prefieras. Y veo una mano levantada y es Jamie.
[Unidentified]: Obrigado, Judy. Então, seguindo o requisito de 10% para três quartos, sei que isso surgiu com o requisito das comunidades da MBTA. Com 20% e 25% acessíveis e 10% três quartos, há orientação sobre se esses três quartos devem ser acessíveis ou se 20% desses três quartos devem ser acessíveis ou o desenvolvedor tem controle sobre quais unidades serão acessíveis?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: O desenvolvedor não deve distorcer a alocação de unidades acessíveis. A política é que eles sejam distribuídos uniformemente por todos os tipos e tamanhos de unidades. E, de facto, uma vez vi uma agência subsidiária rejeitar um promotor que estava a tentar transformar um determinado tipo de unidade num projecto que abrangesse todo o mercado. E a agência que subsidiou disse: você não pode fazer isso. Portanto, houve um retrocesso saudável, o que considero bom.
[Unidentified]: Sim, absolutamente. Alguma outra dúvida? Judy, vou dar uma olhada rápida e ver se não vejo outras mãos.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: A propósito, você quer que eu pare de compartilhar isso para que todos possamos nos ver ou você precisa que eu mantenha os slides?
[Unidentified]: Não, você pode removê-lo, isso é ótimo, obrigado. Amigos, se alguém tiver alguma dúvida, agora é a hora, levante a mão e poderemos ativar seu som. Eu não vejo nenhum. Judy, isso foi realmente maravilhoso. Muito obrigado.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Ah, bem, obrigado. Acho que você provavelmente me verá novamente. Não sei. Acho que vamos descobrir.
[Unidentified]: Isso parece muito provável. Bem.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Sim.
[Unidentified]: Então, acho que você mencionou porque não tinha certeza se eu era o presidente e o que você estava falando sobre a abertura das reuniões. Acho que é um conselho realmente útil. E fora isso, somos todos novos nos últimos dois anos. E acho que além disso e de mim, eles são todos novos este ano. Portanto, isso é realmente útil para todos, todos nós, inclusive eu, estarmos cientes de algumas dessas coisas, porque temos algumas delas em andamento. Eu sei, eu sei. Tudo bem, deixe-me saber o que você precisa. Ok, nós faremos isso. Muito obrigado. Eu realmente aprecio isso. Bem. Tudo bem. Muito obrigado. Tenha uma boa noite. Sim. Cuide-se. Bye Bye. Bye Bye.
[Denis MacDougall]: Só para que as pessoas saibam, meu nome é Dennis McDougall. Faço parte da equipe do conselho de zoneamento. Então, vou mostrar meu endereço de e-mail na tela. Então, se alguém estiver assistindo na TV em casa ou algo assim, pode anotar. Se você tiver alguma dúvida, sabe, me mande um e-mail.
[Unidentified]: Terei todo o gosto em dar-lhe a resposta assim que possível. Apenas certificando-me de que escrevi corretamente. Sim, tudo bem. Às vezes esqueço o segundo L, principalmente quando escrevo rápido. Bem, não há problema então. Denis, muito obrigado. Bem, acho que é isso, amigos. Obrigado.